Darstellung der tatsächlichen und rechtlichen Situation der Thomae und Partner Fonds

(jetzt: HBV Fonds 1-3, 5-7; Real Estate Poolgesellschaft 5 und 8)

 

01.02.07

 

1. Verflechtungen

 

Die Initiatorin sämtlicher Thomae-Fonds (Nr. 1 bis 8; die Fonds Ziffern 9 bis 11 wurden nicht mehr realisiert) war die Thomae und Partner GmbH, später Thomae und Partner AG (im Folgenden: Thomae und Partner). Das Grundkapital hielten zur Hälfte Herr Werner Thomae und seine Ehefrau, Veronika Thomae.

 

Die Thomae und Partner war auch die alleinige Vermittlerin der Anteile und hatte darüber hinaus einen Alleinvermittlungsvertrag (so genannte Rahmenvereinbarung) mit den die Anleger finanzierenden Banken, insbesondere die BHW AG, die Badenia Bausparkasse (in Verbindung mit der BHF/SEB Bank), die Alte Leipziger Bausparkasse und die LBBW.

 

Herr Werner Thomae hat über die Thomae und Partner oder über Zwischengesellschaften, z.B. die AIV, die Grundstücke aufgekauft und an die Fondsgesellschaften weiterverkauft, ohne dass hieran zunächst wertsteigernde Maßnahmen ausgeführt wurden. Allerdings konnte Herr Thomae den Kaufpreis nach freiem Ermessen bestimmen, denn er war auch der Geschäftsführer der Fonds (siehe unten).

 

Er beherrschte eine Bauträgergesellschaft, die für die Errichtung oder Renovierungen der Immobilien eingesetzt wurde.

 

Die Mittelverwendungstreuhänderin, die Fiducia Immobilien Treuhand GmbH, war im alleinigen Besitz von Frau Veronika Thomae.

 

Die Treuhänderin, die Thomae Vermögens-Verwaltungs-GmbH, war ebenfalls von Herrn Thomae als Geschäftsführer und Gesellschafter beherrscht.

 

Herr Werner Thomae war Komplementär und damit Geschäftsführer sämtlicher Fondsgesellschaften.

 

Die Steuerberatung bzw. Rechtsberatung wurde von Frau Veronika Thomae (gemeinsam mit anderen Rechtsanwälten) durchgeführt.

 

Aufgrund dieser engen persönlichen Verflechtungen fand eine neutrale Kontrolle der Geschäftstätigkeiten nicht statt. Außerdem konnten die Kosten für die Fonds nach Belieben festgesetzt werden mit der Folge, dass die Thomae-Gruppe bzw. die Eheleute Thomae persönlich an sämtlichen Transaktionen Geld verdiente.

 

So hat die Mittelverwendungstreuhänderin, die lediglich die Aufgabe hatte, die eingehenden Anlegergelder dem Bautenfortschritt entsprechend auszuzahlen, Anspruch auf einmalig 0,86% des Eigenkapitals jedes Fonds.

 

Die Treuhänderin erhielt 1,5% jährlich aus der Jahresnettokaltmiete.

 

Der persönlich haftende Gesellschafter (Werner Thomae, jetzt die HBV GmbH) erhielt jährlich 0,125% aus dem Gesellschaftskapital für die Haftungsübernahme und zusätzlich jährlich 7% aus der Jahresnettokaltmiete für die Geschäftsführungsaufgaben.

 

Die Steuerberatung/Rechtsberatung kostete einmalig 1,72% des Gesellschaftskapitals.

 

Die Initiatorin und Vermittlerin, die Thomae und Partner, erhielt zunächst die offen ausgewiesenen Vermittlungsprovisionen in Höhe von 15% des Gesellschaftskapitals. Zuzüglich wurden 5% Agio auf das Gesellschaftskapital vereinnahmt. Außerdem bestanden Vereinbarungen mit den die Anleger finanzierenden Banken, insbesondere mit der BHW AG, wo noch zusätzlich Provisionen für die Vermittlung der Darlehen gezahlt wurden.

 

2. Wirtschaftliche Schieflage

 

Da diese hohen Kaufpreise, die nicht den Marktpreisen entsprachen, für die Prospektierung und den Verkauf nur dann darstellbar waren, wenn auch entsprechende Einnahmen ausgewiesen wurden, hatte Herr Thomae die Mieten entsprechend hoch angesetzt. Bereits in der Prospektierungsphase hatte er einsehen müssen, dass diese Mieten wohl unerreichbar sein werden. Ein entsprechendes Schreiben mit dieser Befürchtung liegt mir vor. Die BHW AG konnte jedoch trotz dieser Bedenken seitens des Initiators beruhigt werden und hat die Anleger trotz alledem finanziert.

 

Die Anleger bemerkten jedoch zunächst diese wirtschaftliche Schieflage nicht, denn die Thomae und Partner AG hatte eine Mietgarantie abgegeben und zahlte die Differenz an die Fondsgesellschaften. Diese Quersubventionierung führte dazu, dass die Ausschüttungen prospektgemäß erfolgen konnten und sich bei den Anlegern kein Argwohn regte.

 

Darüber hinaus mussten die Fremdkapitaldarlehen bedient werden.

 

Zur Erläuterung:

Das für den Erwerb der Immobilien bzw. deren Renovierung notwendige Kapital wurde nur zu ca. 50-66% von den Kapitalanlegern aufgebracht. Der verbleibende Teil wurde mit Fremdkapitaldarlehen aufgefüllt, beispielsweise bei der Alte Leipziger Bausparkasse oder Süddeutsche Boden-Creditbank.

 

Diese Fremdkapitaldarlehen waren vorrangig zu bedienen, denn sie waren u.a. auch vorrangig mit Grundschulden auf den entsprechenden Grundstücken besichert.

 

Diese Schieflage hatte zur Folge, dass die späteren Fonds immer großvolumiger wurden und damit auch die erhoffte Gewinnspanne. Am Ende reichte dies jedoch nicht mehr aus, sodass Herr Thomae als Geschäftsführer der Fonds die prospektmäßig zu bildenden Liquiditätsreserven der Fonds 2, 4 - 7 als ungesicherte Darlehen an die Thomae und Partner AG auskehrte, um die finanziellen Engpässe dort zu bereinigen.

 

Diese Versuche schlugen jedoch anlässlich der Initiierung der Fonds Nr. 9 bis 11 fehl und Herr Thomae musste am 04.04.2000 die Insolvenz der Thomae und Partner AG anmelden.

 

Die Insolvenz der Initiatorin führte einerseits dazu, dass die Fonds Nr. 9 bis 11 nicht mehr realisiert wurden. Zwar hatte die Insolvenz der Thomae und Partner nicht zwangsläufig auch die Insolvenz der Fonds Nr. 1 bis 8 zur Folge, weil eben nur die Liquiditätsreserven in Höhe von 10% des Gesellschaftskapitals (ca. 23 Mio DM) ausgekehrt wurden. Allerdings fiel jetzt der Mietgarant weg und die Differenz zwischen Marktpreis und Prospektpreis konnte nicht mehr ausgeglichen werden. Dies beendete dann zwangsläufig die planmäßigen Ausschüttungen, denn die erwirtschafteten niedrigeren Mieten bei gleichzeitigem teilweisem Leerstand der Wohnungen reichte nur knapp aus, um die Fremdkapitalzinsen und nach eigenen Angaben die Kosten der Verwaltung zu decken. Einzig der Thomae-Fonds Nr. 8 kann weiterhin kleinere Ausschüttungen vornehmen, weil dort die größte Einzelinvestition in ein Studentenwohnheim in Mainz durchgeführt wurde, sodass die Mieten regelmäßig und annähernd in der prospektierten Höhe eingehen.

 

Für die Anleger bedeutet diese Schieflage die Gefahr von Nachschüssen gemäß § 172 Abs. 4 HGB, denn es wurden zu früheren Zeiten Ausschüttungen während einer Phase von negativen Kapitalkonten gewährt.

 

Den Fonds fehlen nunmehr auch die Liquiditätsreserven für außergewöhnliche Ausgaben, beispielsweise Renovierungen oder Überbrückung von Leerständen.

 

Die Fonds Nr. 1 bis 3 wurden zwischenzeitlich von der Alten Leipziger Bausparkasse in Zwangsverwaltung genommen.

 

Mit der BHW AG hat der Insolvenzverwalter einen Vergleich abgeschlossen, der weit reichende Folgen für die Anleger hat.

 

Zur Erläuterung:

Wie bereits oben erwähnt, hatte Herr Thomae mit der BHW AG vereinbart, dass die Provisionen, die die Thomae und Partner aus der Vermittlung der BHW-Bauspardarlehen erhielt, nicht sofort verbraucht werden, sondern auf einem so genannten Kautionskonto zu hinterlegen sind. Falls in der Initiierungsphase ein Anleger vom Vertrag zurücktreten wollte, konnte dies unproblematisch geschehen. Die BHW AG erhielt 80% der Darlehenssumme aus diesem Kautionskonto erstattet, und die Thomae und Partner behielt die bis dahin gezahlten Bausparbeiträge ein und versuchte, den Anteil weiterzuveräußern.

 

Der Vergleich zwischen dem Insolvenzverwalter und der BHW AG sieht jetzt vor, dass die BHW AG einen Betrag in Höhe von ca. 1 Mio DM in die Insolvenzmasse zahlt. Darüber hinaus stehen ihr weitere Beträge aus dem Kautionskonto zu, wenn sie vorher gegen die einzelnen Anleger, deren Darlehen Not leidend geworden sind oder die sich auf die Rechtsprechung des BGH zur Rückabwicklung von finanzierten Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds berufen, vorgeht und nachweist, dass sämtliche Rechtsmittel ausgeschöpft wurden.

 

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass der Insolvenzverwalter aus abgetretenem Recht gegen die Anleger vorgeht, wenn entsprechend den Regelungen des Vergleichs zwischen Insolvenzverwalter und BHW AG die Forderung auf den Insolvenzverwalter übergeht.

 

Außerdem hat der Insolvenzverwalter einen Vergleich mit Herrn Thomae persönlich abgeschlossen, der ihn zu marginalen Zahlungen verpflichtet. Dem entsprechend hat die Thomae und Partner AG Forderungen an die Eheleute Thomae in Höhe von ca. 5 Mio DM, die gegen Zahlung von DM 250.000,00 abgegolten sein sollen.

 

In dem vorgelegten Vermögensverzeichnis hatte Herr Thomae "vergessen", ein Depot in Lichtenstein anzugeben, auf dem ca. 1 Mio CHF deponiert waren. Es wäre sicherlich von Interesse zu prüfen, ob aufgrund dieser vorsätzlich fehlerhaften Angaben der Vergleich nicht widerrufen werden müsste und ob durch den Vergleichsabschluss der Insolvenzverwalter nicht seine Pflichten verletzt hat.

 

Das Insolvenzverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Angaben der Fonds-Geschäftsführung zu Folge wird mit seiner Beendigung erst im Jahre 2010 gerechnet.

 

3. Maßnahmen der Geschäftsführung

 

Nach der Insolvenz der Thomae und Partner wurden umfangreiche Restrukturierungs­maßnahmen vorgenommen, die alleine das Ziel hatten, Herrn Thomae persönlich vordergründig aus den ihm übertragenen Positionen zu entfernen.

 

In sämtlichen Fondsgesellschaften wurde die HBV GmbH, die aus ehemaligen engen Mitarbeitern von Herrn Thomae besteht, als Geschäftsführerin und Komplementärin installiert. Dies hatte zur Folge, dass auch die Firmierung sämtlicher Fonds in HBV GmbH & Co. KG mit dem jeweils individuellen Fondszusatz geändert wurde. Geschäftsführer dort ist Herr Gröne, der, wie bereits erwähnt, ein enger Mitarbeiter des Herrn Thomae gewesen ist.

 

Die Treuhänderin firmierte ursprünglich als Thomae Vermögensverwaltungs-GmbH mit dem alleinigen Gesellschafter und Geschäftsführer Werner Thomae. Nach dem Konkursverfahren wurde sie in Treukapital Vermögensverwaltungs-GmbH umfirmiert mit der Folge, dass durch die Abkürzung TVVG eine Unterscheidung von der früheren Treuhänderin für die unbedarften Anleger nicht zu erkennen war.

 

Die Anteile wurden veräußert, unter anderem an Rechtsanwalt Schulte aus Berlin, der auch den Prozess gegen Herrn Thomae führte (siehe unten). Hierbei ist erstaunlich, dass Anteile im Nominalwert von € 12.500,00 für einen weitaus geringeren Kaufpreis an den Rechtsanwalt übertragen wurden.

 

Die Geschäftsführung hatte beschlossen, einen Musterprozess gegen Herrn Thomae wegen der Liquiditätsreserven zu führen. Damit sollte gerichtlich überprüft werden, ob die Transaktionen zumindest zivilrechtlich rechtmäßig waren. Zum damaligen Zeitpunkt war Herr Thomae noch Geschäftsführer und Gesellschafter der TVVG mit der Folge, dass dieses Verfahren durchaus als "Thomae ./. Thomae" bezeichnet werden durfte.

 

Entgegen der Erwartungen der Geschäftsführung verurteilte das Landgericht Freiburg (Az. 6 O 215/01, 11.12.2002) Herrn Thomae jedoch zu der Rückzahlung der ausgekehrten Liquiditätsreserven und konnte durchaus strafrechtlich relevantes Handeln erkennen.

 

Hiergegen legte Herr Thomae selbstverständlich Rechtsmittel ein, und kurze Zeit später wurde ein Vergleich zwischen der TVVG (als Vertreterin der Fonds) und Herrn Thomae geschlossen.

 

Dieser sah vor, dass Herr Thomae die Hälfte des entstandenen Schadens ausgleicht und damit die Angelegenheit erledigt sei.

 

Die Zustimmung zu diesem Vergleich wurde auf einer ordentlichen Gesellschafter­versammlung nur dadurch erreicht, dass die Anleger ohne Stimme geblieben sind.

 

Zur Erläuterung:

Der Gesellschaftsvertrag sieht vor, dass nur die formalen Gesellschafter berechtigt sind, an den Versammlungen teilzunehmen. Diese sind Herr Thomae bzw. jetzt die HBV GmbH als Komplementärin und Geschäftsführerin, und die Kommanditisten, namentlich Einzelpersonen als Erstkommanditisten (Herr Schulenburg, Herr Hanebeck, Herr Friedrich) und die TVVG als Treuhänderin. Die eigentlich wirtschaftlichen beteiligten Anleger werden lediglich als Treugeber geführt ohne direkte Teilnahme- und Beteiligungsrechte. Zwar können die Anleger der TVVG Weisungen erteilen, die dann auch beachtet werden. Jedoch ist aufgrund der gemeinsamen Interessenslage der Gesellschafter eine kritische Auseinandersetzung mit den Fragen der Anleger de facto ausgeschlossen. Außerdem sind die Einladungsfristen und damit die Möglichkeit zur Erteilung von Weisungen derart knapp bemessen, dass eine ordentliche Auseinandersetzung mit den Tagesordnungspunkten kaum möglich ist, zumindest für die rechtlich unbedarften Anleger. Informationsmaterial fehlt gänzlich.

 

Auf diese Art wurde dann der Vergleich mit Herrn Thomae angenommen.

 

Ich hatte versucht, an den Gesellschafterversammlungen des Jahres 2004 teilzunehmen und hatte entsprechende Vollmachten von seinen Mandanten vorgelegt. Mir wurde jedoch unter Hinweis auf den Gesellschaftsvertrag der Zutritt verweigert. Es blieb daher nur der Weg über Abstimmungsweisungen an die Treuhänderin.

 

Da meine wenigen Gegenstimmen keine Mehrheiten herbeiführen konnten, fiel das Ergebnis eindeutig zugunsten der Beteiligten aus der Thomae-Gruppe aus.

Der Versuch, den Treuhandvertrag zu kündigen und anschließend eine direkte Kommanditbeteiligung mit entsprechender Eintragung im Handelsregister durchzusetzen, führt nicht zu einer Verbesserung der Anlegerrechte. Der Gesellschaftsvertrag sieht nämlich vor, dass auch ein Direktkommanditist verpflichtet ist, eine unwiderrufliche Vollmacht zu allen gesellschaftsrechtlichen Handlungen zugunsten der TVVG auszustellen und damit weiterhin ohne direkten Einfluss auf die Gesellschaftstätigkeit zu bleiben. Eine Änderung diese Regelungen kann entweder durch eine prozessuale Gestaltungsklage erfolgen oder aber auf Gesellschafterebene.

 

Die Geschäftsführung sämtlicher Thomae-Fonds hatte eine außerordentliche Gesellschafterversammlung auf den 28.07.2006 einberufen, an der wiederum die Anleger nicht zugelassen waren und lediglich über Weisungen an die Treuhänderin Einfluss auf die Entscheidungen nehmen konnten. Hier wurde insbesondere über den Verkauf der einzelnen Vermögensgegenstände, nämlich der Immobilien, entschieden. Wenn dieser tatsächlich durchgeführt wird, ist zu befürchten, dass der gesamte Verkaufserlös an die fremd­finanzierenden Banken ausgekehrt werden muss mit der Folge, dass die Anleger vollständig leer ausgehen. Außerdem droht in diesem Falle sogar das Aufleben der Nachschußpflicht gemäß § 172 Abs. 4 HGB.

 

Darüber hinaus soll der Vergleichsbetrag, den Herr Thomae an die Fonds zu zahlen hat, erneut gekürzt werden. Der Vorschlag sieht vor, dass Herr Thomae pro Fonds einen monatlichen Betrag in Höhe von € 500,00 für einen Zeitraum von zwei Jahren zahlt und damit die Angelegenheit erledigt ist. Der vereinbarte "Besserungsschein" für diesen Zeitraum ist wertlos.

 

Diesem Ansinnen sollte dringend entgegengetreten werden, insbesondere unter Beachtung der Tatsache, dass Herr Thomae schon einmal die Offenlegung eines Depots in Lichtenstein im Volumen von CHF 1 Mio "vergessen" hatte.

 

Meiner Ansicht nach ist dringender Handlungsbedarf auch auf dem Gebiet des Gesellschaftsrechtes geboten.

 

4. Ausblick

 

Nach langen außergerichtlichen Verhandlungen und gerichtlichen Verfahren, in denen ich obsiegt hatte, konnten viele Anleger ihre Belastungen gegenüber den die Anteile finanzierenden Banken deutlich reduzieren und teilweise sogar gänzlich hiervon befreit werden. Unter Berufung auf die Grundsätze zur Rückabwicklung von finanzierten Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, die der BGH aufgestellt hatte im Anschluss an die erste Entscheidung am 14.06.2004, konnten diese Ergebnisse erzielt werden. Allerdings bin ich der Auffassung, dass jetzt auch die Benachteiligung und die Entrechtung der Anleger auf gesellschaftsrechtlicher Ebene beendet werden muss und hier dringender Handlungsbedarf angesichts der bevorstehenden außerordentlichen Gesellschafterversammlung am 28.07.2006 besteht.

 

Als Sofortmaßnahme wird dringend geraten, rechtzeitig vor dem Termin der TVVG die ausdrückliche und schriftliche Weisung zu erteilen, sowohl den Verkauf der Immobilien ohne Vorlage von hinreichendem Informationsmaterial als auch den Abschluss des Vergleiches mit Herrn Thomae zu verweigern und ausdrücklich mit nein stimmen zu lassen. Außerdem rate ich dringend dazu, sich selbst oder über einen Anwalt um die Beteiligung zu kümmern und die Geschäftsführung besser zu kontrollieren. Notfalls muss deren Absetzung durchgesetzt werden. Nur so besteht zumindest die Möglichkeit, dass nach dem Ablauf der Mindestbteiligungsfristen ein akzeptables Auseinandersetzungsguthaben erzielt wird.

 

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