Turbulenzen auf Fonds-Ebene

 

01.03.2007

 

Die Anleger haben sich als Kommanditisten an der Thomae und Partner Immobilienfonds 5 KG beteiligt. Diese hat zwischenzeitlich umfirmiert in HBV Immobilienfonds 5 GmbH & Co. KG. Die Systematik und rechtliche Konstruktion ist in jedem der acht Thomae-Fonds gleich. Unsere Kanzlei hat sich jedoch zunächst auf die Vertretung von Anlegern der HVB Immobilienfonds 5 GmbH & Co. KG (im Folgenden: HBV 5 KG) fokussiert.

 

Die Beteiligungen wurden mit Darlehen, insbesondere von der BHW AG, der LBBW oder der Alten Leipziger, finanziert.

 

Viele von mir vertretene Anleger konnten sich mit den Banken einigen und haben vorteilhafte Vergleiche abgeschlossen. Die parallel geführten Gerichtsverfahren wurden überwiegend erfolgreich beendet. So hat beispielsweise das Landgericht Duisburg am 24.10.2005 (AZ: 12 O 52/05) die BHW AG vollumfänglich zum Schadenersatz verurteilt. Die Kammer des Landgerichts Duisburg sprach der klagenden Anlegerin die Zinsen und die Bausparbeiträge zu und befreite sie von zukünftigen Verbindlichkeiten gegenüber der BHW AG, die das Darlehen folglich ausbuchen musste.

 

Gegenwert dieser Darlehen ist die Fonds-Beteiligung. Dies wird oftmals vergessen, denn bei Vergleichen mit den involvierten Banken verzichtet der Anleger auf einen Teil seiner bezahlten Beträge und muss dann auf die Werthaltigkeit der Beteiligung vertrauen.

 

Es ist daher nur folgerichtig, wenn sich der Anleger mehr um diesen Gegenwert kümmert, denn je höher dessen finanzieller Wert ist, desto weniger groß ist der Schaden.

 

Ohne einen wichtigen Grund kann die Beteiligung nur ordentlich gekündigt werden. Der Gesellschaftsvertrag der HBV 5 KG sieht hierfür als erstmaligen Termin den 31.12.2010 vor, wobei die Kündigungserklärung selbst per eingeschriebenem Brief sechs Monate vorher bei der Fondsverwaltung eingegangen sein muss. Die Kündigung führt dann zum Ausscheiden des Anlegers. Er erhält nach Erstellung einer so genannten Auseinandersetzungsbilanz (oder Abschichtungsbilanz) das Auseinandersetzungsguthaben.

 

Dieses Auseinandersetzungsguthaben wird berechnet, indem die Immobilienwerte ermittelt und hiervon die Schulden des Fonds abgezogen werden. Der auf den einzelnen Anleger entfallende quotale Anteil an diesem Überschuss wird ausgeschüttet.

 

Nach derzeitiger Lage wird es nicht zu einem signifikanten Überschuss kommen. Da Herr Thomae bei der Gründung der Fonds keiner Kontrolle unterlag, weil er der Geschäftsführer und Handlungsbevollmächtigte der an dem Kauf und der Übertragung beteiligten juristischen Personen war, konnte er eine "freie Preisgestaltung" wählen. Er hat darüber hinaus mit unrealistischen Mieten gerechnet, so dass die Wertentwicklung, die eigentlich den beteiligten Anlegern zugute kommen sollte, vorweggenommen war und von ihm als Unternehmerlohn eingesteckt wurde.

 

Da der Fonds nicht nur das von den Anlegern aufzubringende Eigenkapital benötigte, um die Grundstücke und Immobilien anzuschaffen, sondern darüber hinaus selbst ein Darlehen bei einer Bank (der Süddeutschen Boden-Creditbank) aufnehmen musste, entstanden hohe Verbindlichkeiten. Diese Fremddarlehen sind mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Dies hat nun zur Folge, dass der Verkaufserlös zunächst zur Befriedigung dieser Darlehen Verwendung findet. Falls dann noch ein Überschuss verbleibt, kann ein Auseinandersetzungsguthaben oder, wenn sich der Fonds ganz auflöst, eine Abschlusszahlung an die Anleger ausgekehrt werden.

 

Nach den mir derzeit vorliegenden Informationen bestehen Fremdverbindlichkeiten in Höhe von ca. 7 Mio. € gegenüber der Hudson Group, die die Darlehen von der Süddeutschen Boden-Creditbank übernommen hat. Bei einem Verkauf sämtlicher Immobilien wäre mit einem Verkaufserlös in Höhe von ca. 9 Mio. € zu rechnen. Vorbehaltlich weiterer Verbindlichkeiten käme es zu einer Ausschüttung, die den Kapitaleinsatz des Anlegers bei Weitem nicht erreicht.

 

Es kommt gerade in der jetzigen Phase darauf an, dass eine starke Fondsverwaltung existiert, die die Interessen des Fonds und damit der Anleger gegenüber der Hudson Group vertritt. Dies ist allerdings nicht der Fall. Die TVVG, die aus einer ehemaligen Thomae-Gesellschaft (Thomae Vermögens- Verwaltungs- GmbH) entstanden ist, hat aufgrund des von Herrn Thomae initiierten Gesellschaftsvertrages eine Mitgeschäftsführungsbefugnis. Die HBV GmbH, entstanden ebenfalls aus einer früheren Thomae-Gesellschaft, ist mit hochrangigen ehemaligen Thomae-Angestellten besetzt.

 

In früheren Jahren hatten die TVVG und die HBV GmbH zusammengearbeitet und jegliche Kritik und Kontrolle seitens der Anleger verhindert. Dies hat RA Bongarth persönlich erleben müssen, als er für eine Vielzahl von Anlegern, die ihm entsprechende Vollmachten erteilt hatten, an den Gesellschafterversammlungen teilnehmen wollte. Dies hatte sowohl Herr Thomae als auch der jetzige Geschäftsführer der HBV GmbH, Herr Gröne, verhindert.

 

Diese enge Zusammenarbeit zwischen den Verantwortlichen führte in den vergangenen Jahren zu einer unkontrollierten Geschäftsführung. Die zur Verfügung gestellten Unterlagen bzw. die Protokolle der Gesellschafterversammlungen waren wenig aussagekräftig.

 

Am 04.04.2000 musste die Initiatorin, die Thomae und Partner AG, Insolvenz anmelden. Dies hat zwar keinen direkten Einfluss auf die Wirtschaftskraft der einzelnen Fonds, jedoch waren einige Besonderheiten mit wirtschaftlichen Auswirkungen zu bemerken.

 

Die Thomae und Partner AG hatte eine Mietgarantie übernommen für die Differenz zwischen dem prospektierten Mietzins und dem marktüblichen. Diese Mitgarantie diente der Verschleierung der falschen Mietansätze, denn solange die Differenz bezahlt wurde, hat kein Anleger die unrealistische Mietzinsprognose bemerkt. Bis zu diesem Zeitpunkt flossen auch regelmäßig die Ausschüttungen. Erst mit dem Ausfall der Mietgarantin wurde auch den Anlegern das Ausmaß der fehlenden Wirtschaftlichkeit bewusst, denn die Ausschüttungen blieben vollständig aus. Die ersten drei Thomae-Fonds mussten sogar die Zwangsverwaltung der Alte Leipziger AG dulden, weil diese Fonds die Kredite nicht mehr bedienen konnten und die Insolvenz drohte. Diese Zwangsverwaltung besteht bis zum heutigen Tag weiter, obwohl die Geschäftsführung schon seit mehreren Jahren auf jeder Gesellschafterversammlung verspricht, die Lage endlich ändern zu wollen.

 

Problematisch war auch die Praxis des Herrn Thomae, die Liquiditätsreserven der einzelnen Fonds anzugreifen. Diese Liquiditätsreserven hatten den Sinn, dass mit den erwirtschafteten Überschüssen die Fonds eine Art Rücklage bilden sollten, die für unvorhergesehene finanzielle Engpässe oder besondere Maßnahmen an den Immobilien Verwendung finden sollten. Um aber weitere Fonds initiieren zu können, hat Herr Thomae als Geschäftsführer der Fonds die Liquiditätsreserven als ungesicherte bzw. nachrangig gesicherte Darlehen an die Initiatorengesellschaft, die Thomae und Partner AG, die ebenfalls von ihm geführt und beherrscht wurde, vergeben. Mit der Insolvenz der Thomae und Partner AG ist auch die Rückzahlung dieser Darlehen massiv gefährdet und die Fonds haben einen echten finanziellen Verlust zu tragen. Auch dies schlägt unmittelbar auf die Anleger zurück, denn diese erhalten wiederum keine Ausschüttungen.

 

Solange die TVVG und die HBV GmbH zusammenarbeiteten, gab es für die Anleger keine Gelegenheit, selbst einzugreifen. Anfragen von RA Bongarth bei der Fondverwaltung und TVVG wurden mit Floskeln abgetan, die entsprechenden Anfragen, die er über die TVVG mittels Weisungen stellte, wurden zwar beantwortet, jedoch ebenfalls mit nichtssagenden Antworten. Hierzu wird auf die vergangenen Gesellschafterversammlungsprotokolle verwiesen, die dies deutlich machen.

 

Selbst bei den Abstimmungen wurden die vertraglichen Vereinbarungen grob missachtet. Die TVVG ist aufgrund des Treuhandvertrages überhaupt nicht berechtigt, für diejenigen Anleger abzustimmen, die keine Weisungen erteilen. Dies hat die TVVG in der Vergangenheit jedoch immer getan, wodurch Abstimmungsergebnisse in der Größenordnung 27.000 zu 100 herausgekommen sind.

 

Herr Thomae hatte zwischenzeitlich versucht, seine Unschuld auch auf dem zivilrechtlichen Wege zu beweisen und ein Verfahren der TVVG gegen ihn vor dem Freiburger Landgericht einleiten lassen. Allerdings hat das Landgericht Freiburg entgegen der Erwartungen entschieden, dass diese Praxis der Vergabe von ungesicherten Darlehen einen Vertragsbruch darstellt und Herrn Thomae zum Schadenersatz in voller Höhe verurteilt. Nachdem dieser Berufung eingelegt hatte, hat sich die TVVG, im Übrigen vertreten durch den angeblichen Anlegerrechtsanwalt Dr. Thomas Schulte, Berlin, der zu diesem Zeitpunkt Anteile an der TVVG hielt, in der zweiten Instanz mit Herrn Thomae verglichen. Dieser Vergleich sah vor, dass Herr Thomae nur noch die Hälfte des angerichteten Schadens zu ersetzen hat.

 

Darüber hinaus wurde im Jahr 2006 Herr Thomae noch weiter von seinen Verpflichtungen entbunden, indem er ein Jahr lang jeden Monat EUR 500,00 pro Monat zahlen sollte und zum 31.12.2006 von seinen Verpflichtungen befreit war. Dieser faktische Schuldenerlass wurde von der TVVG durch die eigenhändige Unterzeichung des Vergleichs gebilligt. Die Vergleichsvereinbarung wird nach Ansicht von Herrn RA Bongarth Schadenersatzansprüche gegen die nachstehenden Personen nach sich ziehen müssen.

 

Bis zu diesem Zeitpunkt waren sich die TVVG und die HBV GmbH aufgrund der oben genannten personellen Verflechtungen einig. Erst im Jahr 2006 schien ein Umdenken einzutreten. Die TVVG, die bislang sämtliche Beschlüsse mitgetragen hatte, wandte sich plötzlich gegen die HBV GmbH. Es kam zur Einberufung einer alternativen Gesellschafterversammlung am 07.12.2006. Außerdem hat RA Bongarth durch Rundbriefe versucht, die Situation den Anlegern zu verdeutlichen. Diese Briefe sind im Archiv auf dieser Homepage abgedruckt.

 

Die TVVG will nunmehr die Fondsgeschäftsführung der noch einigermaßen lukrativen Fonds Nr. 5 und 8 an sich reißen und hierdurch Honorare generieren. RA Bongarth ist äußerst skeptisch, ob die Erfahrung und die Arbeitsweise der TVVG ausreicht, um einen Fonds zu führen. Allein die bisherigen Telefonate und der Schriftverkehr lassen massive Zweifel an der Geeignetheit der TVVG als Geschäftsführerin aufkommen.

 

Ähnliches gilt für die HBV GmbH, die zwar in der Vergangenheit die Geschäfte geführt hat, die jedoch insbesondere betreffend die jetzt stattgefundene Darlehensvergabe an die übrigen Thomae-Fonds massive Fehler zu Lasten der Anleger begangen hat, z. B. in Form einer Vergabe von unzureichend gesicherten Darlehen an Not leidende Thomae-Fonds.

 

Aus diesem Grund kommt RA Bongarth zu dem Schluss, dass die gesamte Führungsebene der Thomae-Fonds, insbesondere aber der Fonds Nr. 5 und 8, ausgewechselt werden muss. Zwar hat die TVVG jetzt erreicht, dass die HBV IBT GmbH (als persönlich haftende Gesellschafterin) und die HBV GmbH (als Geschäftsführerin) nicht mehr handeln dürfen und dadurch per Gesellschaftervertrag die TVVG die Geschäftführung innehat. Allerdings hat die TVVG angekündigt, entgegen des Treuhandvertrages die Stimmen auch für diejenigen Anleger wieder auszuüben, die keine Weisungen erteilen.

 

Zwischenzeitlich hat RA Bongarth für seine Mandanten den Treuhandvertrag vereinbarungsgemäß kündigt, damit die Anleger Direktkommanditisten werden können. Dies bedeutet nach dem Gesellschaftsvertrag, dass nur die direkt in das Handelsregister eingetragenen Kommanditisten Mitspracherechte und direkte Kontrollrechte haben. Hierzu ist es notwendig, den Treuhandvertrag zu kündigen und die direkte Eintragung in das Handelsregister zu beantragen. Die Kosten hierfür belaufen sich je nach Beteiligungshöhe zwischen € 30,00 und € 90,00 zzgl. gegebenenfalls Veröffentlichungskosten. Hinzugerechnet werden muss einerseits das Honorar des Rechtsanwalts, der die Dokumente vorbereitet, oder alternativ das Honorar für den Notar, der dann diese Aufgabe übernimmt.

 

Diese Kosten halten sich jedoch sehr im Rahmen, auch wenn die TVVG das anders sieht. Diese versucht, ein zusätzliches, eigenes Honorar in Höhe von 0,5% der Beteiligungssumme zu generieren und die Kosten für eine Abschichtungsbilanz und sonstige Kosten bei den Kommanditisten einzutreiben. Außerdem versteht die TVVG den Treuhandvertrag so, dass trotz der Stellung als Direktkommanditist der Anleger eine unwiderrufliche Vollmacht zu Gunsten der TVVG für alle zukünftigen Handlungen innerhalb der Gesellschaft erteilen müsse.

 

Allein dies zeigt schon, dass die TVVG dem Anlegerschutz keine große Bedeutung beimisst, sondern andere Ziele verfolgt. RA Bongarth und seine Mandantschaft lassen sich jedoch hiervon nicht beeindrucken, sondern werden gegebenenfalls mit Hilfe einer eintrittspflichtigen Rechtsschutzversicherung die Eintragung als Direktkommanditist vorantreiben, um dadurch die Möglichkeiten einer direkten Einflussnahme zu erzwingen. Die Meinung der TVVG in diesem Zusammenhang ist nach Auffassung von RA Bongarth völlig aus der Luft gegriffen und entbehrt jeder Rechtsgrundlage.

 

Die TVVG hingegen versucht selbstverständlich, die alte Praxis fortzusetzen und die wirtschaftlich beteiligten und kapitaleinbringenden Anleger von den Entscheidungen fernzuhalten. Dies wird RA Bongarth für seine Mandanten jedoch zu verhindern wissen.

 

RA Bongarth wird die Anleger über die weitere Entwicklung im Allgemeinen und im Speziellen betreffend die Eintragung seiner Mandanten als Direktkommanditistin auf dem Laufenden halten.

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