Wann liegt ein Realkredit vor?

04.06.2012

Ausgangspunkt für diese Überlegungen ist das sogenannte verbundene Geschäft i.S.v. § 9 Verbraucherkreditgesetz a.F. (jetzt § 358 BGB) und den dieses ausschließende § 3 Abs. 2 Nr. 2 VKG a.F. Wenn nämlich der Anleger einen Darlehensvertrag mit einer Bank abschließt, um damit eine geschlossene Fondsbeteiligung zu finanzieren, kann sich die Bank im Bereich des Verbundgeschäfts nicht damit herausreden, sie sei nicht für die fehlerhafte Aufklärung z.B. zum Totalverlustrisiko oder zu den Nachschusspflichten verantwortlich. Die Grundsätze zum Verbundgeschäft gem. § 9 VKG a.F. rechnen sie der Bank zu und sie muss den Darlehensvertrag rückabwickeln. Der Anleger erhält sein Geld zurück und braucht das Darlehen nicht mehr zurückzahlen, sondern kann die in den meisten Fällen wertlose Beteiligung an die Bank übertragen.

Dies funktioniert aber nicht, wenn es sich um einen sogenannten Realkredit handelt, also um ein Darlehen, das durch eine Grundschuld gesichert ist. Hier sperrt der 3 Abs. 2 Nr. 2 VKG a.F. das verbundene Geschäft. Infolgedessen muss der Anleger das Darlehen trotzdem zurückzahlen, auch wenn die Beteiligung oder die Schrottimmobilie wertlos sind, und auch unabhängig davon, ob die Bank von den negativen Umständen gewusst hat oder nicht.

Eine Ausnahme hiervon bildet nur das vom BGH geschaffene Institut des institutionalisierten Zusammenwirkens. Dort liegen die Hürden jedoch höher, weil eine arglistige Täuschung nachgewiesen werden muss. Ein nur vorsätzliches Verschulden bei Vertragsschluss reicht den Gerichten gewöhnlicherweise nicht aus. Dieses genügt nur im Rahmen des verbundenen Geschäfts gemäß § 9 VKG a.F.

Das Landgericht Freiburg hat in dem Verfahren 5 O 278/10 ein Gutachten erstellen lassen, um die Frage des Realkredits zu prüfen. Die Bank hatte sich nämlich auf einen solchen berufen. Im Darlehensvertrag war aber ein Zinssatz vereinbart, der um mehr als zwei Prozentpunkte über der Statistik der Deutschen Bundesbank aus jenem Jahr lag. Außerdem musste der Anleger weitere Sicherheiten bestellen, z.B. die Abtretung von Arbeitseinkommen. Als weitere außergewöhnliche Besonderheit hatte die Bank mit dem Initiator des Fonds schriftlich vereinbart, dass die als Gesamtgrundschuld für das gesamte Kreditvolumen aller Anleger ausgestaltete Grundschuld überhaupt nicht für die Besicherung der einzelnen Darlehen verwendet werden sollte.

Diese Besonderheiten reichten dem Gutacher aus, um festzustellen, dass es sich nur scheinbar um einen Realkredit, in Wirklichkeit aber um einen Personalkredit handelte, der seinerseits die Anlegerschutzvorschriften nicht ausschließt. Der Beklagte in diesem Verfahren konnte sich auf die unstreitig und vom Zeugen benannten Aufklärungsfehler berufen und sie der Bank über das verbundene Geschäft entgegenhalten.

Auf dieser Grundlage hat das Landgericht Freiburg dann die Zahlungsklage der Bank abgewiesen und der Widerklage des Beklagten auf Rückzahlung der bereits geleisteten Zinsen stattgegeben.

Es kann sich daher mitunter lohnen, die Darlehensverträge zur Finanzierung von beispielsweise geschlossenen Immobilienfonds von einem Fachanwalt prüfen zu lassen, damit berechtigte Ansprüche nicht verfallen.

Gerne bin ich den Anlegern dabei behilflich.

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