Keine Löschungsvereinbarung mit dem Ersteigerer zu Lasten des Schuldners

Ersatzanspruch eines Grundstückseigentümers gegen die Bank nach Zwangsversteigerung

 

Datum: 17.08.2016

 

Das OLG Karlsruhe (Zivilsenate Freiburg) hatte in zweiter Instanz im Rahmen einer von mir geführten Vollstreckungsabwehrklage eine rechtsmissbräuchliche Zwangsvollstreckung entgegen § 91 Abs. 2 ZVG gestoppt (zu den Einzelheiten siehe Erfolgreiche Abwehr). Einer Bank wurde untersagt, eine auf sie lautende erstrangige Grundschuld zu einem Bruchteil des Nennwertes aufzugeben und dadurch den Schuldner zu schädigen. Das OLG Karlsruhe (Zivilsenate Freiburg) hatte auf dieser Basis die Zwangsversteigerung eines zweiten Grundstücks des Schuldners untersagt, weil durch die erste Versteigerung schon die Forderungen der Bank erfüllt waren. Zwar reichte das Bargebot hierfür nicht aus, aber das OLG Karlsruhe (Zivilsenate Freiburg) war der Auffassung, dass der Wert der übernommenen Grundschuld und das Bargebot mindestens die Forderungen abdecken. Die Bank hatte also etwas mehr als die Hälfte der ausstehenden Forderungen in bar erhalten und den Rest durch Anrechnung verloren.

 

In dem zweiten Prozess verlangte der Schuldner weiteren Schadenersatz. Nach § 91 Abs. 2, 3 ZVG muss sich nämlich die Bank, welche die Zwangsversteigerung betreibt, nicht nur das Bargebot anrechnen lassen, sondern auch den Nennbetrag der stehen gebliebenen Grundschulden. Grundsätzlich kann die Bank aus der Grundschuld auch gegen den Ersteigerer vorgehen. Dass sie hierbei, wie im konkreten Fall, die Grundschuld für einen Bruchteil des Nennbetrages ablösen lässt, spielt im Verhältnis zum Schuldner keine Rolle.

 

Aus der Addition des Bargebots und des Nennbetrages der Grundschuld resultierte eine Befriedigungssumme zu Gunsten der Bank, welche weit über der Höhe der Restverbindlichkeiten lag. Diese Differenz habe ich für den Schuldner eingeklagt.

 

Das LG Freiburg hat der Zahlungsklage im Wesentlichen stattgegeben, das OLG Karlsruhe (Zivilsenate Freiburg) hat auf die Berufung der beklagten Bank das Urteil jedoch aufgehoben und die Klage ohne Zulassung der Revision abgewiesen. Erstaunlich war, dass der selbe Senat, welcher noch die Zwangsvollstreckung gestoppt hatte, jetzt die Zahlungsklage mit quasi konträren Argumenten abwies, ohne die Revision zuzulassen.

 

Allerdings ließ der BGH auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Schuldners die Revision zu und kassierte im Anschluss die Entscheidung des OLG Karlsruhe (Zivilsenate Freiburg).

 

Der BGH ist der Auffassung, dass die Bank eine Löschungsbewilligung für eine Grundschuld dann nicht erteilen darf, zumindest nicht in voller Höhe, wenn nur ein Teilbetrag befriedigt ist. Diesbezügliche Vereinbarungen mit dem Ersteher können keine belastenden Auswirkungen auf das Verhältnis zum Schuldner haben. Wenn dann das Bargebot und die stehen gebliebenen Teile der Grundschuld die Forderungshöhe übersteigen, ist die Bank zur Erstattung des Übererlöses verpflichtet.

 

Der BGH grenzt sich mit dieser Entscheidung von einem Urteil vom 04.02.2011 (Aktenzeichen V ZR 132/10) ab, wo er noch beschlossen hatte, dass eine Bank als Grundschuldgläubigerin nicht verpflichtet sei, dingliche Zinsen nach dem Zuschlagsbeschluss vom Ersteigerer zu Gunsten des Schuldners beizutreiben, wenn der Versteigerungserlös schon für die Deckung der persönlichen Schuld ausreicht.

 

Die Konstellation war hier jedoch gerade nicht gegeben, denn die Bank wollte zur vollständigen pekuniären Befriedigung noch das zweite Grundstück des Schuldners versteigern. Und die Frage, ob in der hier vorgefundenen Konstellation ein erzielter Übererlös auszukehren ist, war im Urteil aus dem Jahre 2011 nicht gestellt. Nunmehr steht also fest, dass die Banken bei der Verwertung sorgfältiger vorgehen müssen.

 

Diese von mir erstrittene Entscheidung ist veröffentlicht in der NJW 2016, Seite 2415 ff (Aktenzeichen V ZR 285/14 vom 29.01.2016).

 

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